2014年度中国房地产商学院联盟峰会于5月15日在浙江杭州隆重开幕。峰会以“聚焦变革中的发展机遇”为主题，致力于为政界、商界及学术界领袖们提供一个高层次对话平台。盛世神州房地产基金董事长张民耕发表了题为“房地产企业突围之道”的主题演讲。以下为他的发言实录。

　　各位领导，各位同行上午好！刚才听了侯主任和聂会长的报告确实受益匪浅，可能虽然房地产的拐点来了，但是一个中国房地产的新的前景将会出现。我以前和现在都是开发商，但是我的主业现在渐渐的转向房地产基金，我就讲一讲房地产金融当中的一小块儿，房地产基金，我们怎么来看这个形式，怎么来找到我们的应对之策。所以我们的汇报的题目是“聚焦发展中的机遇，做双轮的房地产展望和回顾。”

　　第一个说一说回顾，2013年，中国房地产投资基金行业经历了“大跃进”。具体是三个方面，第一是私募房地产投资基金成功创历史新高，第二个是“大资管时代”带来“房地产基金年”，第三个是房地产企业自觉的金融化、基金化，其实还有一点，刚才侯主任和聂会长都说到，就是金融机构的房地产化还有房地产企业的金融化。下面稍微展开一下，私募房地产基金在2013年成功新募和突出的数量均创历史新高。“大资管时代”到来：2012年，尤其是第三季度以来，证监会、保监会、银监会对资产管理市场密集地出台了一系列“新政”，主题就是“放松管制”，旨在对金融糖业资产管理业务进行“松绑”，于是着“大资管管理时代”到来。所谓“大资管管理”，意指其他资产管理机构可以更多地以信托公司经营信托的方式，全面开展与信托公司同质化的资产管理业务。公募基金、保险公司、期货公司、私募资金等都可以在一定条件下，从事特定资产管理业务。

　　去年还有一个特征就是房地产企业自觉的金融化、基金化，近年来，房地产企业经历着深刻的转型，其中最深刻的转型，是房地产企业自觉的金融化。对金融资源掌握的程度，决定放弃的市场份额和市场地位。已经成为共识。一方面房地产企业普遍将资产资本化、资本金融化，开展很多话融资。“招、保、万、金”等大型房企普遍设立房地产基金，呈现出大型化、高端化、银企合作化等趋势，规模动辄100亿元。另一方面，大型房企普遍“涉银”，2013年10月万科正式公布注入微商银行，新华联不动产正作为共同发起人之一，参加筹建民营银行。

　　2014年已经过去半年了，它的发展房地产形势大改会有这么两方面的发展，一个是大趋势，就是现在崩盘论反正甚嚣尘上，刚才聂会长的看法我非常同意，就是说中国的房地产行业可能进入了一个下行的特点，但是不可能会崩盘，如果我们做房地产行业没有这个认识，那你也就不敢做了，实际上我从三个方面来认识，还是要正确的看待中国房地产的发展趋势。第一个就是中国房地产业在国民经济中的支柱地位还是不可动摇的，有几个数字，第一个就是去年的GDP总量是56.88万亿，房地产行业的投资11.14万亿，占到了GDP的19.58%，房地产开发投资，因为房地产投资是含房地产开发投资的，就开发投资来说，也占到了15.17%，其他的行业没有那么大的，汽车、钢铁、造船那些很大的行业也是和房地产没法比的。房地产销售占到了GDP的14.3%，在中国经济面临下行压力的环境当中，以调整经济结构，寻找和培育新的经济点为主攻方面，那么在这个时候，对于房地产是不能打压，对于这一点我的一个感觉就是说，房地产的大趋势，它在国民经济当中的支柱地位不会变化的。一个通俗的理解就是房地产业是一个大到不能倒的行业，在新的经济形势下，能不能保证房地产业软着陆，合理的、科学的调整它的结构，甚至于可以说是中国经济当前的一个重要课题，甚至于说是一个最重要的课题。第二个就是怎么看房地产这个行业？就是房地产行业又是一个有真实和强劲的市场需求的这么一个市场，一是城市化和人口增长推动的住房需求，二是城镇居民改善性住房需求。第三个就是呼应一下刚才聂会长的说法，就是政府不要叶公好龙，我们开发商也不要叶公好龙，也就是说在我们的新的形式下，中国的房地产市场发展的形式是越来越好，越来越倾向于我们由行政措施，而是由市场配置资源，就这样的情况下，房地产价格由供求关系决定，那么这个供求关系决定的情况下，供应多了，自然价格稳中有降，就是政府也不能着急把它马上调上来，开发商也要承受和习惯于这样一种市场趋势，在新的市场趋势当中找到新的应对方法。

　　我讲讲新的情况下我们的应对策略，作为房产基金来说，我们今年的应对策略我有一个我们自己的案例，一个就是说说稳住去年的规模，去年以后房地产基金的规模都是翻倍的，我们也是经历了5亿、10亿、20亿、100亿，因为能够保证我们的质量是第一位的要求，同时我们从独轮车变成双轮车，也就是说开发国内国外两个市场，挖掘海内海外的两个资源。总的来说就是我们现在开始对于美国进行房地产基金的投资，它的投资的基本原理就是一个很简单的，就是用相对高估的人民币去购置相对低估的美国房源资产，像美国的波士顿、亚特兰大、夏洛特地区等等等等，这些城市还是处于刚地步，确实存在很多好的机会。

　　我们具体来分析我们一个案例，我们就举一个例子，我们2012年底买的波士顿的一个美国资产，172个单元，当时进去的时候它的出租率是88%，经过我们稍微修整一下现在出租率到94%，这已经是前几个月了，现在已经到98%。还有一个好处是我们要的本金非常少，75%都是可以市场借来，而这个市场是非常公平的，只要你付得起首付它就会借给你，而且美国的利率低得不可想象，因为有这样一个杠杆，我们大概每年它的出租收益按各个项目不同，从8%一直到11%。然后这一个项目还有一个好处，就是这几个月，就是去年一年吧，项目本身已经有40%的增值了。我们第二各项目在休斯敦做的，286户，我们说这是用三线城市去买的，租的是一线城市的房租，这个每年的收益就是11%，然后它的房价也在上涨。我们还有一个九个项目，2594套房，我们把它买过来了。那么，它的出租率现在我们达到了98%，然后我们调了一个价，房租调了，调了以后居然对这个市场出租率没有影响，这个项目的年租金回报大概也可以达到10%，而休斯敦地区房价上涨也是比较稳定的，大概每年有5%左右的房价上涨，所以这是一个非常好的市场。所以我们准备稳定住人民币基金这一块，今年特别要提高人民币基金的质量，降低风险、控制风险，同时加大美元基金在里面的份额，我们想要三年时间能够做到人民币基金一半的份额。