张汉澍

　　混合所有制和证券化正成为光明食品集团在2014年的一项主要课题。2014年6月12日晚间，光明食品旗下上市公司海博股份(600708.SH)发布重组方案称，公司将通过资产置换及发行股份购买资产的方式，持有农工商房地产(集团)股份有限公司100%股权和上海农工商房地产置业有限公司25%股权，并通过农房集团及其子公司明旺地产间接持有农房置业75%股权，同时募集配套资金不超过26.76亿元。

　　预案显示，海博股份以其除物流业务相关资产外的其他资产及负债，与光明食品持有的农房集团72.55%股权中的等值部分进行置换。同时，光明食品、大都市资产、农工商绿化及四名自然人将持有的房地产开发业务资产注入上市公司。

　　农工商地产董事长张智刚向21世纪经济报道记者表示：上海国资改革是促成此次资产重组的主要原因之一，公司已具备了参与光明集团整体国资改革和跨界发展的充分条件，房产属于固定资产投资，规模上容易受到限制。国资重组能够让企业经营更市场化。

　　证券化提升至30%

　　作为上海国资委[微博]旗下最重要的食品农业类资产平台，光明食品实施改革意见的一举一动都备受关注。光明食品在上报给上海国资委[微博]的改革方案中承诺，计划未来3-5年时间内，光明集团旗下混合所有制的企业占比会达到80%。

　　光明食品集团新闻发言人潘建军告诉21世纪经济报道记者：“实现这个目标的主要办法就是将原有资产证券化。农工商地产借壳上市就是光明食品集团提高核心资产证券化率的一个重要战略举措。”

　　光明食品集团副总裁庄国蔚此前表示，混合所有制改革方案已经制定完成，标志是集团资产证券化。但目前光明食品集团已上市的资产仅占集团总资产的20%左右，而光明的预期目标是：要在3-5年的时间内将旗下资产的证券化率提高到50%左右。

　　而光明食品旗下的农工商房地产公司就成为一个主要载体。资料显示，农工商地产前身为上海农口房产联合开发经营总公司，成立于1988年5月。公司注册资本为11.2亿元，截至2013年底资产总额312.3亿元，净资产51.7亿元，拥有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会副会长单位。

　　光明食品集团资产管理部的一位负责人在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“农工商地产整体上市后，可以将光明食品集团的资产证券化率提升8-10个百分点，目前粗略估计光明食品的证券化率水平可以从原先的20%上升到30%。”

　　这也意味着，光明食品三分之一左右证券化率的国资改革目标已经完成，这在新一轮上海国资国企改革中堪称神速。

　　而农工商地产也无疑将借壳海博股份登入资本市场，从而面临更大的机遇和挑战。农工商地产董事长张智刚表示，公司计划要在三年内实现经济总量翻两番，员工收入增幅50%以上；力争进入全国房地产行业综合实力30强，上海房地产行业综合实力力争前5名，力争进入全国房地产行业第一集团军。在光明食品集团系统内，农工商地产的利润总额要确保第一，行业规模确保第二，力争第一。

　　重组背后的土地协同

　　通过上述交易，海博股份将保留第三方冷链物流业务，同时，通过注入农房集团 100%股权，上市公司主营业务将战略转型为房地产、物流两大业务板块。

　　根据公告披露，农房集团2011-2013年的营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、100.59亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元、3.39亿元。

　　对于近几年增收不增利的原因，海博股份解释称，2012 年、2013 年农房集团业务收入结构中动迁安置房收入占比较高，相较于普通商品房，动迁安置房毛利率较低。因此，农房集团最近三年的营业收入增长，但归属于母公司所有者的净利润下降。

　　对此，农工商地产董事长张智刚向21世纪经济报道记者表示：“去年我们保障房的竣工面积比例达到了30%，这显然拉低公司的利润率。上市以后，农房将继续承担企业社会责任，但经营结构方面可以更优化。”

　　“上半年我们提出要进行十个月的‘休克疗法’。把手头的项目做好，降低负债率，使企业进入安全期，围绕效益提高，在总成本控制、产品溢价能力、资源整合方面不断提高能力。”张智刚说。

　　在此次重组后，张智刚表示，光明食品将会在土地资源上给农工商地产带来极大的帮助。“光明食品对农工商地产还是很看好的，重组以后也不会改变大股东的身份，从战略上就把农房作为利润支撑单位。农工商房地产将利用光明集团的土地资源，积极参与上海土地‘退二进三’计划。”

　　据了解，在上海近几年的产业结构调整和升级改造中，光明食品集团旗下产业基地和厂房大量外迁，于是目前在上海市区留下30多块待开发土地。据光明食品内部人士估计，这30多块土地面积将有上千亩，而这将与农工商地产带来巨大的协同效应。

　　张智刚说：“宏观环境方面，房地产行业有起伏波动。行业利润不会再暴利，将调整为正常水平。从农工商地产自身而言，去年拿地其实是为了战略而考虑的，公司希望冲破瓶颈期，结合三年规划，从规模、资金、土地储备、人才方面考虑，为发展而进行基础调整。”

　　据悉，农工商地产希望在这轮改革中，以光明集团为核心，构建社区商务中心，同时加强在物流地产、养老地产、旅游地产方面的探索。

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