二、古巴的住房融资与分配

古巴坚持社会主义计划经济体制，因而否定了市场在住房分配中的基础性作用。古巴实行相对独立的住房融资和分配体系，以确保更加公平的住房分配。由于住房体系单一，古巴85%的住房自有率远超其他发达国家。

（一）古巴的住房融资

古巴公共政策对居民贷款规定了严格而又复杂的审批程序。1960年颁布的《城市改革法》规定了一系列住房支付方式。首先，20多万户家庭在革命胜利后可通过5至20年不等的分期付款方式购买其租住的房屋，从而成为住房所有者。其次，部分承租人还可以不超过收入10%的租金租住政府住房。租金的有效浮动范围为3-7%，但事实上当承租人收入增加或其他家庭成员参加工作后，政府住房租金极少上涨。三是给予租户或新村镇居民免租租约，甚至从20世纪70年代开始彻底免除低收入家庭的租金。此外，空地价格仅为每平米4美元。部分居民认为，由家庭收入决定住房租住成本的做法看似平等，实则造成了居民不平等待遇的制度化，应予以反对，例如许多家庭为面积小、地段偏的住房支付了高额租金，而另一些家庭则花费较少的租金租到了面积大和地段好的住房。此外，由于古巴住房政策对贷款人和房主界定不清，只有房主才可购买、出售和赠与房产的规定也曾遭受异议。通常，建房决策主要取决于工作单位是否有建房小队、当地是否有自建住房用地等。

1984年颁布的住房普通法规定，新建住房融资体系应以住房价值为基础。房屋价值与住所的地理位置、土地价值、建筑类型和面积相关，但均低于公开市场价格的一半。在哈瓦那，一套普通公寓的价格大概在4500至1.05万比索之间。政府通过古巴国民银行向居民提供个人住房贷款（非抵押贷款），用于购买新住所或自建住房的建设及维护。贷款不可用于购买现有住房、私有土地和房屋交易。居民如无力负担贷款计划，可自行延长贷款期限，或将月供降至收入的20%。1984年的法律还允许银行发放低利率贷款以支付建材、土地、建筑技术援助、设备租赁、劳动力支出等建设成本。居民贷款无需首付，无需财产担保，贷款偿还率为97%-99%，主要贷款类型包括：

表19-1古巴居民住房主要贷款类型

利率

贷款年限

独栋公寓或无电梯公寓

3%

15

高层公寓

2%

20

山区农村合作社

2%

25

其他农村合作社

3%

30

自建住房

3%

10

来源：MarioCoyula, “Housing in Cuba,” p. 4. A shortened version was published as “Housing inCuba. Part II” in Designer/Builder, Santa Fe, NM. November 2000.

古巴外资主要通过国际渠道实现融资，所有外资金融业务都需经古巴国民银行批准。古巴政府在必要时，须同外资合作争取国际融资，以实现其50%的股权要求。

1．古巴住房分配

古巴住房分配遵循社会价值先于市场价值的原则。自1959年古巴革命胜利后，政府试图通过住房分配。实现“为每个家庭提供一套宜居住房”的社会目标。在对没收房产的再分配过程中，革命政权根据家庭居住条件而非收入确定住房分配方式。惊人的住房需求迫使古巴政府陷入了持续追求住房存量的状态。20世纪60年代，古巴住房供给有所增加，但仍难以满足住房需求的增长。为应对供需失衡，政府号召工会担负起工会成员住房分配的工作。因此，小队建房及其他紧缺消费品均采取了国家和集体分配相结合的办法。

20世纪70年代中后期，政府开始改变仅以需求为导向的住房分配原则，转而根据工作业绩和社会贡献来决定分配秩序。1971至1985年，40%的国家建设住房通过这一方式实现了分配。农村新建住房分配给了农民和领工资的农村工人。只有在新兴工业区或不发达社区，住房分配才向管理人员、技术工人和专业技术人才有所倾斜。由于缺少限制人口流动和工资差距的手段，政府试图通过住房分配方式的调整平衡地区发展。

国家住房建设部门包括十个不同建筑单位，如内政部、革命军事部，这些部门为其员工修建住房，糖业部、农业部及其他子单位等。还有一些为特殊人群设立的住房计划，如内政部及国防部人员及为外援国际医生回国修建的住房等。这些住房计划的实施既解决了部门居民住房问题，又一定程度上造成了居民住房水平的分化。

三、古巴住房消费

古巴政府对住房市场的严格控制催生了古巴住房黑市。引入外资后，居民对黑市交易的需求有所减少，古巴住房市场私营部门的作用得以增强。

住房黑市的存在很大程度上是因为1984年住房普通法颁布前的各项住房管控措施难以适应经济社会现实的变化。例如，个人土地和住房买卖仅在有限条件下合法；住房交易须获政府批准，政府拥有购买法定低价住房的首选权；国家批准的个人交易不得超过法定价格，但事实上，以自由市场价格成交的违法交易十分普遍，许多房主的土地没有合法名分。1984年的住房法引入了一些重要变化，允许以自由市场价格成交房产，此前的大部分非法交易被合法化。作为控制土地使用的措施之一，法律保留了政府的优先取舍权，但事实证明这项政策极不明智。一年内无序扩张的房产投机迫使政府出台新规定，除亲属间的产权转让，所有出售房屋均须直接卖给国家。新交易限制使许多古巴居民选择交换而非售卖住房。居民可申请个人住房贷款而非抵押贷款，以保留房产所有权。

此外，古巴不存在合法的房产中介，这一私营部门的存在和发展尚属非法。许多古巴居民放弃无货币交换的合法房产转让，聚集在非正规市场交流房产供求信息，或雇佣非法房产中介处理土地交易。政府主管市场也开始介入住房置换活动。住房买卖只能以国家规定的价格成交，政府保留优先购房权。住房置换一般以一换一，也可一套换两套更为便宜的住房。土地或平屋顶建房权可从个人手中以自由市场价格买到，国有土地永久开发权可以法定低价购买。由于国家定价，住房黑市的房产交易价格被炒到了法定价格的两到三倍。美元合法化期间住房黑市进一步膨胀。有美元工作收入或侨汇收入的古巴居民具有超额购买力，但法定市场却限制了他们的购买力。在认识到问题的严重性后，政府没收私人房产、惩处非法房产交易的力度有所增强。古巴官方对此的解释是非法房产交易让人变得贪婪。更有古巴官员认为，金钱一旦成为决定国家财富分配的决定因素，古巴定会出现社会阶级分化，古巴官方决不允许出现这样的情形。2000年，古巴颁布的211号法令赋予住房管理部门没收房产和新建或重建住房的审批权。根据古巴共产党党报格拉玛报的报道，2000年，古巴共有1400套住房被没收，处理了548起非法占房案件，房产犯罪罚款达150万美金。