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购物中心在商业业态的调整过程中，就像做一道数学题，有加法也有减法，会减少一些业态，也会增加一些业态，或者进行一些品牌的调整。如何去开发一些新型的消费体验式业态，做商业新形态的转变，对于购物中心而言，是很重要的。未来新型的业态组合可能会更加偏向年轻人，形成一种新的消费方式，他们对新事物的认知和接受能力比较强，提升社交功能将会成为购物中心未来的发展方向。

关键词 调商规律

重餐饮

购物中心相关研究报告

2014-2018年购物中心行业风险投资态势及投融资策略指引报告 2014年6月 2014-2018年购物中心建设行业风险投资态势及投融资策略指引报告 2014年6月 2014-2018年版购物中心产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询 2014年6月 2014-2018年中国购物中心运营全景调研与发展战略研究咨询报告 2014年6月

2014-2018年中国购物中心行业市场深度调研与发展趋势预测研究报 2014年6月 2014-2018年中国购物中心建设行业市场深度调研与发展趋势预测研 2014年6月 2014-2018年购物中心建设行业深度分析及“十二五”发展规划指导 2014年5月 2014-2018年购物中心行业深度分析及“十二五”发展规划指导报告 2014年5月

2014-2018年中国购物中心深度调研与投资战略规划分析报告 2014年5月 2014-2018年中国购物中心运营全景调研与投资潜力研究咨询报告 2014年4月 2014-2018年中国购物中心建设行业投资策略及深度研究咨询报告 2014年4月 2014-2018年购物中心行业“十二五”规划分析与投资前景预测研究 2014年4月

业态比例的加减法 重餐饮轻服装

梅永丰认为，购物中心的调整周期主要是：一年一小调，三年一中调，五年一大调，主要是根据合同租期来调整。对于百货而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的时间可能会进行一些微调。而餐饮类的业态，租期一般是五年，在大多数业态租期到的时候，每五年才会进行大规模的调整。因此，对于购物中心来说，几乎每一种业态都有调整的可能性，这要根据每个购物中心所处的地段和定位来看。

对此，刘厚秋认为，购物中心的业态调整，是一个大浪淘沙的过程。对于一些成熟的商业项目而言，两年是一个业态调整的周期。商业地产关注的是能持续产生现金流的业态，像餐饮、休闲、娱乐，还有快消品是现在比较受购物中心青睐的。随着开发商对业态调整的重视，会发现能产生现金流的是以餐饮、咖啡、面包为主的一些业态，其所带来的人气、稳定经营、拉动作用等方面的优势更适合引进购物中心。

近几年，购物中心的同质化发展越发明显，业态比例的调整、品牌的更新一直是购物中心转变的方向。昆明作为西南地区知名的旅游城市，旅游文化可以说已经和美食捆绑在一起了，美食似乎成为各购物中心的“王牌”，也因此将原来百货占主导地位的模式变成了美食占领半边天局面。

有业内人士认为，购物中心的零售、娱乐、餐饮业态比例经历了从5：3：2到 4：3：3到 1：1:：1三个阶段。从业态比例的变化过程中，可以看出，娱乐和餐饮的业态正在逐步增加，而零售的业态正在相应下降。这个比例虽然不能一概而论，但是对于大多数城市副中心、近郊的购物中心或者社区型商业中心而言，餐饮业态是最聚客的。每个城市的中心只有一个，人气比较旺，但是各个区域的副中心却可以形成多中心发展的局面，而每个区域都集中有一定量的消费人群，更加侧重生活方面的体验消费。而服装受到电商的冲击比较大，有些购物中心减少了部分服装店面，用来扩大餐饮的比例或进行多元化业态的经营。

从商业业态调整的情况来看，记者注意到，南亚风情·第壹城，对餐饮业态的调整非常大，从负一楼、一楼的餐饮店，到美食广场小吃街的出现，餐饮业的聚客能力得到最有力的证明。像南亚这样的城市副中心，“重餐饮”的现象日趋明显。

在梅永丰看来，对于市中心、核心地段的购物中心而言，零售比例肯定是比较高的。比如西单的大悦城，由于该区域的人气比较旺，其零售比例在60%以上，可以带来较高的租金收益。对于非市中心或副中心的购物中心而言，餐饮、娱乐业态的比例要大一点，可以吸引更多的人气。

重体验

购物中心在应变中求发展 聚人气收益好是关键

有人气才会有商气。在招商时，开发商比较喜欢吸引人气的品牌商家。一旦把人吸引过来了，一些业态的消费可能会随之拉动。一般来说，比较聚客的业态主要有餐饮、电影、儿童游乐园、体验馆、溜冰场、快时尚品牌等，而租金比较高的业态主要有服装、珠宝、手表、面包、数码店等。

在多个购物中心实地走访调查时，记者也注意到，像餐饮、电影、儿童游乐园等体验式的业态在昆明购物中心的聚客作用是比较明显的。尤其是在周末的时候，或者大片上映时，大多购物中心的电影院前台总是排起了长队。父母也喜欢带着孩子到儿童游乐园玩耍，度过周末的美好时光。

事实上，餐饮的聚客能力是很强的，但是租金却非常低，过高的餐饮比例会让购物中心吃不消。而对于体验馆、溜冰场等业态，也是非常聚客的，但对物业的要求非常高，大多数开发商不愿意花大成本去打造和维护。而零售业态的承租能力比较强，但是缺乏人气。在聚人气和租金高之间，必须要有取舍。

梅永丰认为，购物中心业态的调整，最重要的是，实现租金和人气的平衡。