糖厂老宿舍的存在对业主的社区生活造成困扰，至少让已入住社区的刘婶感觉非常不适。刘婶之前一直都在老家赣州农村生活，村子里里外都熟，闲时到处逛逛。如今儿子搬新房，接刘婶和老伴过来享清福，顺便带带孙女。“由于讲不标准普通话，来这几个月也不认识什么人，也不敢走太远，平常基本都在社区里。由于背靠老宿舍，小区里的休闲区域变得非常狭窄，没有都市感，更没有自由感。”

　　社区狭长腹地有限配套缺业主短期难便利

　　丽水湾社区位于东江岸，地块狭长，占地不到3万平方米，但规划建筑面积达到16.8万平方米，容积率4.5，基本达到了纯住宅项目的极值。因此，社区被开发商最大限度地盖房子，而关于整个社区的居住舒适度则被忽略。社区内部休闲区域的纵深和社区外围的配套腹地都较为拥挤。

　　此外，社区地处沿江区，社区内生活设施配套除临江街铺并无额外规划。目前社区商铺仍未开始出售或租赁，尽管区域通过合生桥与江北CBD连通起来，但由于社区主客户群仍属刚需型户，这一短板对于无车业主，日常生活极为不便。

　　正在装修的付小姐原本计划在农历春节前搬入新家冲个好彩，但目前已搁浅计划。“过年入住，生火做饭需要购买和准备的东西不是一般多，而小区内及周边各项业态还很初级，赶急搬进去遇到问题反而闹心。”付小姐如是说。

　　宜居见证人

　　业主刘婶：江西赣州人，去年来惠州带孙女。

　　业主付小姐：房子已经开始装修，预计年后搬进新家。

　　王先生一家：在深圳工作的下角居民，返乡休假中来丽水湾看房。

　　入选缘由

　　春节前最后一期《宜居维度》，刚刚离开下角老城的栏目组目光再度聚集，经过前段走访和梳理，下角整个房地产市场存在的AB两面渐清晰。区域在现代房产开发中稍显滞后，在这里我们看到作为老城区规划落后的惯性，也看到了区域融洽的居住氛围，这些作为老城区的亮色与缺陷同步存在。然而，区域耕作的开发商为最大限度逐利，高密度规划社区抢面积，大体量高层成一大特点，这也让社区居住体验难以得到保障。此外，本土小开发商盛行，行业欠缺规范，在硬件和软性服务上也稍显落后。这在后期开发中，亟待改变。

　　江南丽苑、东鸿基银河湾、禾塘集等楼盘过后，宜居维度栏目未关注的下角社区已经极为有限。华轩桃花源早已成惠州楼市之痛，维度不再赘言；丽日家园虽开始规划，但终未建成也不予考虑；剩下的御西湖和丽水湾同出鹏达实业一家，故此合为一篇，窥探鹏达作为本土房企代表在社区开发中的经验与不足。

　　鹏达丽水湾在下角东江岸是个独特存在，自2012年面市以来，较高的性价比吸引着大批刚性需求客户置业，另外社区本身错落的楼栋布局较好地分享一线东江景，但随着去年下半年大批次交楼以来，惠州市网络问政平台上其关于物业的投诉时有发生，让业主居住于此的信心大打折扣。

　　开发商回应

　　鹏达丽水湾项目营销负责人：

　　开发商和业主之间是一种相互信赖的合作

　　关于去年交楼以来业主对社区物业管理出现的种种问题的投诉，开发商花了很大精力和物力应对，绝对没有敷衍业主。其实业主对于开发商而言，不仅仅只是买房的顾客，更是一种相互信赖的合作关系。然而，之所以当时短期之内无法给出回复，主要是怕冤枉我们的员工，必须肯定的是，有刁难业主装修的这种行为也只是极少数的，一棒打死整个团队太过偏颇。

　　另外，社区建筑规划密度较高，主要是由于全部是高层建筑，一定程度拉高了容积率。然而，对于观赏一线江景的江景物业，越是居住高层的业主越能凸显尊贵感。因此在这个层面上，开发商在规划之初都是有考究的，而且这些规划都是完全符合市政规划部门相关规定的。实际上，社区本身的内部花园也很有特点，根据地块形状和合围形式，因地制宜地规划社区小景，很有一番风味。此外，市政工程文星公园与社区仅一路之隔，接近两万五千平方米的大公园完全可以纳入社区业主的日常休闲范畴中来。

　　至于区域较为狭长，这样的布局方式更能有效享受一线江景。而短期内社区配套短缺也将很快得到改善，等有一定的居住量，沿街商铺就将开启。而事关社区日常生活的商铺门店，开发商会着力关注和解决。

　　专家研判

　　惠州中原资源策略研究中心总监叶晓燕：

　　软硬兼施，环境宜居的同时更要文化宜居

　　随着居住文明发展，购房者对居住质量有更深层次追求。完善的配套、优质的教育、畅达的交通等硬件设施固然必不可少，在社区文化、社区管理等软件配套需求上也是精益求精。因此房企在楼盘开发同时，不仅要做好硬件配套，在软件配套上也要下足功夫，软硬兼施，才能使得社区符合真正意义上的“宜居”。

　　事实上，目前很多楼盘的硬件设施基本都跟得上，让居住者大为诟病的，多是社区的软件建设。

　　丽水湾在区位、配套和资源占有上无可厚非。地处合生桥旁，临东江，与江北CBD一江之隔，这相较于同区的项目来说，区位条件得天独厚，周边在建的文星公园也进一步提升社区居住舒适度，在资源占有方面更是如虎添翼。此外，在价格上，对比江北动辄八九千元的价格，丽水湾6500元/平方米的均价可谓更加亲民，对于购房者更有亲和力。

　　从这个角度上来讲，社区已然成为片区少有的优质楼盘。然而美中不足的是，社区管理、社区细节、社区文化构建方面，仍是硬伤。对于社区管理，开发商会说众口难调，但对于房产开发而言，变社区管理为社区服务，这种本位意识的改变能更好地协调这些问题。此外，让业主更多地参与社区管理，提高管理的可协商度，对于提高业主居住信心也大有裨益。在社区活动腹地、小区配套不足一块，应该以社区文化为阵地，弱化现有不足，把社区氛围的营造换个层面进行，对业主心里的宜居尺度进行概念的合理置换，无形中可进一步提高业主居住满意度。

　　真正的宜居，既是许多硬件因素的叠加，同时也是业主居住舒适度的心理反映，可以量化，但更多的是“软实力”的提升，对于宜居社区建设，既要抓好硬件，更要抓好软件，业主与房企都应成为社区参与的主体，共同来营造良好的社区家园。