证券时报网（）06月13日讯 证券时报

　　北京城南楼市“沦陷” 变相降价措施加码

　　北京楼市胶着状态正在被打破—城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相降价措施不断加码。

　　证券时报记者日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多知名楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相降价措施接踵而至。

　　业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前降价帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中降价手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的降价促销措施。

　　局部房价与自住房持平

　　最近，北京城南片区很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相降价现象涌现。

　　位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园（东亚印象台湖），精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。

　　该楼盘降价行为3月份就得到了东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏的证实，并表示降价是为了加快资金周转用来增加土地储备。目前2万元/平方米的价格，跟同为五环附近豆各庄、东坝的自住房一个价，甚至还有所倒挂。

　　位于南五环外亦庄区域的金域东郡（金第万科·金域东郡），目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25%，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。

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　　证券时报网（）06月13日讯 高端楼盘去库存压力大 营销手法五花八门

　　除了普通住宅忙促销，北京的高端项目（均价4万以上）也急着在打营销战。

　　证券时报记者日前从走访的几家高端楼盘处了解到，近期高端楼盘签约率走低，为招揽客户，纷纷打响营销战，有的别墅项目更是通过推出低总价的平层，变相降价来吸引眼球，同时，各种宣传促销活动也五花八门。

　　位于朝阳区东北五环外中央别墅区孙河版块的原著花园（龙湖·双珑原著），5月11日重磅推出了208平方米、总价680万元的平墅，折合单价仅为3.3万元/平方米，而记者从北京市住建委网站该项目楼盘表中查询到，目前在售的一208平米的户型，去年6月拿到预售证时的价格为4.4万元/平方米，相当于同一产品价格降了25%，而前期别墅项目均价为9万元/平方米。

　　为了应对龙湖的降价行为，同样位于中央别墅区孙河版块的泰禾坊巷家园（泰禾·北京院子），也于5月18日推出了总价650万元起的精装平墅，比龙湖更低。而1月份一期销售的独院、联排别墅产品，总价是2500万起。目前电商团购“平墅10万抵25万，别墅20万抵50万”的优惠活动。

　　回顾孙河板块的三块地价，龙湖2012年9月拿地时楼面地价是2万元/平方米，2013年1月泰禾拿的地块楼面地价为2.8万元/平方米，而到了2013年7月中粮拿附近地块时，楼面地价已经涨到了近5万元/平方米。当前，龙湖和泰禾新推的产品价格明显低于中粮的地价。

　　记者了解到，包括润西山苑、华润公元九里、海梓府在内的多个改善型的高端项目也有不同程度的降价促销，海梓府更是推出了2.88万元/平方米起的特价房，比之前3.5万元/平方米的均价下调17%。

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　　证券时报网（）06月13日讯 北京楼市变局先在城南出现有五大原因

　　业内专家认为，城南变局产生的原因有五个方面：

　　一是价格虚高，过度透支规划利好，脱离了当地的购买力支撑，特别是亦庄区域，有借新机场、新航城概念炒作之嫌，保利、融创、万科、中化方兴等大牌房企扎堆儿，往往容易联手推高地价，进而抬高房价。

　　二是产品定位高，瞄准首都机场中央别墅区定位，亦庄区域产品基本都是偏高端的大户型，脱离周边工作生活的居民实际居住需求，投资需求又很难支撑市场，房价必然要下来。

　　三是反腐显成效，在可预见的将来反腐力度不会减弱的情况下，人们收入增长相对稳定，很少有人会一夜暴富，并形成群体来支撑市场，官员唯恐抛售不及，哪还敢囤房？

　　四是信贷支持弱，利率上浮，购房按揭贷不到款，即使能贷到，周期也拖得很长，对购买力造成影响，而越是有财务成本意识的人，越善于利用金融杠杆。

　　五是自住房占领部分刚需市场，政府两年7万套的承诺，短时间形成虚拟供应，目前已经锁定全市30多万家庭的购房需求，在这个不相信调控的时代，人们已经习惯于相信命运—摇号。

　　在同行看来，城南降价只不过是价格回归，因为去年市场好时，他们报给建委的预售价格虚高，当时市场供需不平衡，出现了一些同价不同质的产品。

　　尽管城南大部分项目去化困难，但是大多数楼盘销售人员都认为，现在已经到了抄底时机。不过，目前企业都是试探性降价，并没有降到底，未来房价仍将下降。

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　　证券时报网（）06月13日讯 调整楼市不当政策 需求才能有效释放

　　当前北京楼市持续低迷，归根结底，是有效需求在减少。

　　一方面，房价脱离了实际支付能力，想要买房的人多，但有支付能力的人少；另一方面，有支付能力的人因没法利用金融杠杆而选择了放弃。当然，还有部分因畏惧反腐而退却的，网传某知名房企副总裁此前在一个内部讲话时说，该知名房企在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达十四、五次。另外，还有部分有支付能力和购房需求的人正在观望，等着降价抄底。

　　要从根本上改变需求减少这一现状，除了需要开发商降价，还需要不当政策的合理调整。

　　纵观北京新房市场，已经出现了精装改毛坯、降低品质、团购、电商、特价房等一系列营销手段，这些无一不是变相降价行为，只因担心老业主闹纠纷，房企不愿意挑明而已，当前压力可见一斑。

　　嗅觉灵敏的大型房企总能走在前列。2010年，万科率先领降深圳楼市。2011，龙湖在北京大兴区掀开降价序幕，经过深度调整的大兴区也成为2012年全北京率先回暖的区域。今年，龙湖、万科已经再度“领降”，其他房企与其“试探”、“纠结”、“慢慢降”，不如“一降到底”。否则，市场继续萎靡，大部分房企哪能抗住资金周转的压力。

　　当下看，降价是房企当前最合适的选择，只有房价降到接近老百姓的购买能力，需求才会慢慢释放。

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