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加租or走人：郑州三家“明星店”进退维谷(2)
时间:2014-01-01 09:40 浏览次数:
某知名商业地产商高管对此附议。其认为，10年前，很多地产商初探商业地产开发，因操盘经验或市场资源不足，是求着商企入场。而今，很多地产商挖来了大批商企“发展部高管”，对商企的租金成本占比、盈利空间、操作手法了如指掌。“我们测算过，凡年租金达不到年销售额4.5%的商企门店都有可提价空间。事实上，郑州大量商企门店这一占比值是2%。”
大商郑州地区集团董事长皇甫立志却不这么看。其认为，CPI、融资成本、土地价格、人民币升值，并非推高河南商业物业成本的关键性因素。其核心推手，是2010年后，国内一批新零售企业入豫，在河南市场掀起了新一轮跑马圈地。
“没有需求哪儿来的涨价?而那些敢于违约涨租的物业方，是否早有某商企在背后撑腰。”这是皇甫立志的反问。
如此说来，市场上每家商企或都难逃“推手”嫌疑。
正如记者此前听闻的两则故事：其一，某商企为阻止一新入郑州市场同行的进驻，向其物业方给出了“天价”;其二，某外资商企与房东发生涨租争执之际，一内资商企悄然找到其房东，“许诺”了逐客清场产生的“违约损失”。
“深水区”的生存式
三大商企郑州“标杆店”的存亡窘遇，或有偶发、或是极端，却揭开了此轮商业物业“涨租潮”带给河南零售商的震撼。
他们深知，被房东反噬部分利润仅是表象。而真正的巨浪，是“高成本、低增长”的环境质变，或将摧毁传统零售业为之信仰的“轻资产、低成本、快复制”发展模式。
正如前文所言，中国零售业进入了困难的一年。据权威部门统计数据显示，2012年中国大型商企的客流量下滑10%、1/3利润被“吞噬”、毛利润普遍低于20%。
省内几家主流商企负责人在接受本报采访时坦言，今年河南市场毛利普降亦是不争的事实。网购消费对实体零售业冲击力尤为强劲。
“我们也想涨价，但能转嫁给谁?向上推，会激发‘零供矛盾’，为品牌带来极大负面影响。向下加到商品终端价格，消费者会靠脚投票，更有竞争对手在死盯。”家乐福河南区发展总监包铮认为，这部分成本只能从零售企业利润里面扣。
另据今年的物业涨租现状，业内人士也对未来零售市场发展趋势有了预估：其一，各家商企旗下亏损或微盈利门店，此前被当做广告牌或用来死守份额，未来或将批量关闭;其二，行业内跑马圈地的发展方式会急踩刹车;其三，企业间的并购和整合也会加剧。
“情况或不该这么糟糕。”谢涛的判断是，中国的商业地产供给的总体现状还是过剩的。个别项目租金被炒高，并不代表其价格得到了市场确认。另外，业内所出现的物业方违约涨租事件有其共性特征：或因商企凭品牌地位、或因开发商遭遇开盘危机，商企在合约租金上占有压倒性优势。因而，在“声讨”开发商毁约的同时，商企应反思自身的发展模式，以及自身应变新环境的真实生存能力。
缺失“高成本、低增长”环境下的生存技能，是国内相当数量零售商的先天短板。此前，广袤市场纵深与行业黄金发展周期，或能宽容他们的素质缺位。而今，真实的市场挑战才刚刚到来。
那么，迫在眉睫的“抗风险”方案是什么?
皇甫立志首选答案是减速。“大商在今年提出旗下所有单店提升效益。而在未来，即便对三、四级市场拓展，也会遵循盈利一家店、再开新店的原则。”
这一说法得到了多数零售商的认同。但亦可关注到，大体量物业推进、多业态组合经营，乃至自建物业，亦成为部分商企当前的投资着力点。如华润万家，将社区购物中心、高端超市、咖啡馆等自有品牌零售项目，打包为一个项目同步推进。
另有消息称，或受王府井、万达、麦德龙“触网”启发，丹尼斯集团亦在考虑线上线下同时销售的可行性。
“跟不上市场变化，恐怕只能是坐以待毙;贸然前行，则可能面临更大的风险。且行且看吧。”某零售业高管发出如此感慨。
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