]的地产商开始远“开发”、亲“运营”。从去年开始，]的“彩生活”社区、北大资源的“资源家”等一系列房企布局社区商业的动作，已经奏响了大开发时代向大物管时代转轨的前奏。

面对社区商业这片未知的蓝海，和君咨询集团高级合伙人白志强在接受中国房地产报记者专访时指出，想要跑赢大势，必须读懂业主的真正需求，改变开发商的固有思维和组织架构。

中国房地产报：社区商业运营商的价值体现在什么方面？

白志强：社区商业运营商的核心价值是读懂业主的真正需求。

社区商业是基于客户资源再挖掘而产生的商业模式。房地产产品、小区物业管理、商业服务、文体活动等只是社区商业产品的一个种群，如何将这些产品进行整合，才是运营商能力的体现。

社区商业运营商必须明白，业主才是社区的创造者和主导者，也是受益者。业主感受到幸福，就希望与人分享，进而能够影响整个社区的氛围。

传统意义上的物管公司仅强调产品本身的性能、定位、品牌。而为普通社区民众创造便利、安全、洁净、物美价廉的商业环境或是宜老、宜养的环境，才是社区服务商差异化竞争的核心。

中国房地产报：应如何打造差异化的社区服务产品？

白志强：可以围绕业主的生活需求、工作需求和城市发展的需求来打造。

比如，业主对健康有需求，高尔夫、健身房等才能走进社区；客户对食品安全有需求，桶装水、有机蔬果才有其市场；客户对内心情感归属有需求，才会有读书会、音乐会、剧社等消费和活动；客户有稳健理财的需求，理财师才有机会与客户对接。

这些商业行为，同传统房地产商那种硬性广告冲击客户，以“短、平、快”追求高利润的做法相比，差异巨大。这就要求社区商业服务商在了解业主需求的情况下，不断完善社区服务产品和内容，提高业主的满意度。

同时，也需要运营商的软硬件设施不断投入，并掌握盘活社区资产的能力，通过会员制的形式把社区服务类项目运转起来。

中国房地产报：目前社区商业市场存在哪些潜在风险？

白志强：一些房企已经在社区商业方面走在了前头，比如花样年、万科等。万科在社区商业概念的基础上，提出了“五菜一汤”，花样年提出了“彩生活”。

然而，现在社区商业的发展还处于初级阶段，供给能力不足等问题还广泛存在。以花样年为例，它以并购物业公司的形式扩大了物业管理面积，但目前规模仍然有限。受制于此，客户的活跃程度不高。以“彩空间”、“彩之云”、“彩支付”构建的社区运营概念所承担的运营内容和有效性远远不够。

同时，受进入门槛高、市场开放程度不够等因素影响，未来社区商业的运营充满了不确定性。一些运营服务公司的社区运营与房地产开发一体化的组织方式也亟待改变，这种组织形式容易导致决策链条长、效率下降、信息沟通不全面、利益格局影响下的本位主义等问题，未来运营商应尽量使二者相对独立。