5、土地使用权评估的基本情况：

　　天府房产2013年6月份聘请的新疆国信地源不动产评估有限公司出具的《新国信地源（2013）（估）字第070号》、《新国信地源（2013）（估）字第071号》及《新国信地源（2013）（估）字第072号》土地估价报告对工业用途土地使用权进行了评估，所采用的估价方法：根据用地特点和实际状况，采用市场比较法和成本逼近法两种方法进行评估，将两种方法评估的结果再同当地市场上同类用地的地价水平进行分析、比较，确定最终地价。评估地价如下：

　　宗地编号

　　评估土地面积（平方米）

　　折合（亩）

　　单位面积地价（元/平方米）

　　地价评估总额（万元）

　　宗地1

　　42,927.47

　　64.39

　　315

　　1,352.22

　　宗地2

　　65,199.16

　　97.8

　　315

　　2,053.77

　　宗地3

　　57,906.12

　　86.86

　　315

　　1,824.04

　　合 计

　　166,032.74

　　249.05

　　5,230.03

　　本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。

　　假设条件如下：

　　1、具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场；

　　2、估价对象能够自由的在市场上进行交易活动；

　　3、为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；

　　4、委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的；

　　5、估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值；

　　6、估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

　　四、关联交易的主要内容和履约安排

　　（一）《新疆冠农果蔬食品有限责任公司库尔勒工业园拆迁补偿协议》的主要条款

　　1、天府房产对所受让的冠农果蔬库尔勒工业园249.05亩工业用地及地面上所有的房屋建筑物、构筑物及其他附着物的评估价值；及冠农果蔬对机器设备进行搬迁和恢复性重建的费用等给予全面经济补偿。

　　2、补偿方式及补偿标的物价值和费用标准的确认：天府房产采用货币方式向冠农果蔬补偿，在平等、自愿、协商一致的基础上，根据双方共同签字确认的《冠农果蔬资产情况认定表》，以华夏金信对拆迁资产的补偿费用进行评估出具的《冠农果蔬库尔勒工业园拟拆迁补偿项目单项资产评估报告》（华夏金信评报字[2013]330号）为依据

　　协商确认补偿金额，本次库尔勒工业园拆迁补偿金总额共9

　　380万元，具体如下：

　　1) 补偿冠农果蔬库尔勒工业园249.05亩土地 5

　　230 万元。

　　2）补偿库尔勒工业园拟拆迁地面上所有的房屋建筑物、构筑物及其他附着物3

　　909万元。

　　3)补偿库尔勒工业园设备搬迁费用187万元。

　　4)补偿冠农润丰房屋建筑物、构筑物及其他附着物共计54万元。

　　3、补偿款的支付方式、期限及担保：

　　1）补偿方式：拆迁补偿金全部以现金进行支付。

　　2）补偿款支付期限：天府房产在2014年3月31日前向冠农果蔬支付4

　　800万元；在2014年12月31前支付930 万元；剩余3

　　650万元在2015年12月31日前全部付清。

　　3）绿原投资愿意为天府房产的支付进度及支付金额提供保证担保，若天府房产出现逾期支付的情形，绿原投资承诺将以连带责任保证方式为冠农果蔬的应收款项提供担保。

　　4、冠农果蔬在2015年12月31日前将该土地上的所有机器设备全部搬迁。

　　5、本协议的生效条件：自协议各方签字盖章，并经冠农股份董事会及股东大会审议通过后生效。

　　（二）《新疆冠农鹿丰食品有限责任公司拆迁补偿协议》的主要条款

　　1、天府房产对冠农鹿丰在冠农果蔬库尔勒工业园饮料车间内的部分房屋建筑物、构筑物及其他附着物的评估价值，及冠农鹿丰对机器设备进行搬迁和恢复性重建的费用等给予全面经济补偿。

　　2、补偿方式及补偿标的物价值和费用标准的确认：天府房产采用货币方式向冠农鹿丰补偿，在平等、自愿、协商一致的基础上，根据双方共同签字确认的《冠农鹿丰资产情况认定表》，以华夏金信对拆迁资产的补偿费用进行评估出具的《冠农果蔬库尔勒工业园拟拆迁补偿项目单项资产评估报告》（华夏金信评报字[2013]330号）为依据

　　协商确认补偿金额，本次冠农鹿丰拆迁补偿金总额共188万元，具体如下：

　　1）补偿拟拆迁地面上所有的房屋建筑物、构筑物及其他附着物155万元。

　　2）补偿设备搬迁费用 33万元。

　　3、补偿款的支付方式、期限：

　　1）补偿方式：拆迁补偿金全部以现金进行支付。

　　2）补偿金支付期限：天府房产在2014年3月31日前向冠农鹿丰支付96万元；在2014年12月31前支付剩余92万元。

　　4、其他条款与《新疆冠农果蔬食品有限责任公司库尔勒工业园拆迁补偿协议》的主要条款相同。

　　（三）员工的安置

　　天府房产承诺：本次拆迁所涉及到的冠农果蔬库尔勒工业园19名员工全部由天府房产自2014年1月1日起予以接收。

　　（四）天府房产近三年的主要经营情况：

　　根据华寅五洲会计师事务所的审计报告：截止2011年12月31日，天府房产资产总额17,705.41万元，净资产4,340.14万元，营业收入8,580.29万元，净利润878.26万元。

　　截止2012年12月31日，天府房产资产总额26,925.08万元，净资产3,168.43万元，营业收入10,484万元，净利润871.41万元。

　　2013年9月30日，天府房产未经审计的财务指标如下：资产总额35,364.72万元，净资产3,394.99万元，营业收入3,564.43万元，净利润226.56万元。

　　从上述财务数据可以看出，天府房产近三年来，经营情况良好，财务状况尚可，具备一定的偿债能力，同时，天府房产是国有独资公司绿原投资的全资子公司，绿原投资为本协议的清偿做连带责任担保，与天府房产共同签署了上述的拆迁补偿协议。绿原投资截止2013年12月31日，资产总额50,954.82万元，净资产23,943.10万元，资产负债率53.01%。具有完全支付能力。公司不存在无法收回款项的风险。

　　五、该关联交易的目的以及对上市公司的影响

　　（一）通过该补偿协议的签订，可使冠农果蔬库尔勒工业园的249.05亩土地获得拆迁补偿款9,568万元，既保证了冠农果蔬库尔勒工业园整体搬迁的顺利实施，而且对该土地及地面上所有的房屋建筑物、构筑物及其他附着物均按照评估价值进行了补偿，该项补偿将使公司获得约5,000万元的补偿收益。