板块碰撞三：商业地产VS文娱产业

　　万达去哪儿

　　房地产行业绝对不是一个万岁的行业，在中国再有15年就倒了。想成为更长远、更长寿的企业，万达还必须再次踏上转型路。

　　万达的前两次转型

　　任何一个成功的企业，都懂得居安思危、走在经济大势转变的前面，主动求变，而不是被动应对。事实上，万达也是经过了两次转型，准确把握了经济发展趋势和节奏，才造就它今日商业地产之王的地位。

　　这不是蒙的，靠的是企业对形势的判断和转型的动力。

　　万达的第一次转型，是从一个大连的区域公司，转变成一个全国性的公司。1988年成立后，万达成长速度很快，到1992年销售收入已经接近20亿元，占当时大连房地产市场份额的1/4，发展瓶颈开始出现。

　　为了把企业规模做得更大，1993年，万达开始跨区域发展，成为中国第一家跨区域发展的房地产企业。万达在大连之外的第一个项目是在广东，王健林去注册公司，工商局居然不给注册，说“你是东北公司，怎么可以到这里来注册”。当时，跨区域的房地产企业还是一个全新的概念。不得已，万达在当地找了一个公司挂靠，每年付出100多万元的管理费，才实现了“曲线救国”。这次转型，让万达从区域性品牌发展成全国性品牌，收入也迈上了百亿级的门槛。今天，万达的业务已经遍及全国100余座城市。

　　2000年，万达开始了从住宅房地产转向商业地产的第二次转型。转型动力同样来自于居安思危。当时，两位员工得了重病，公司为他们花了300多万元。这给了王健林深深的触动：如果万达步入中年，大量员工步入老年，还会有稳定的现金流给大家发工资、看病吗.从那时起，他就“觉得房地产不靠谱”。公司高层几经讨论，决定往商业地产转型，因为商业地产是不动产，是不断增值的，今年建完了值一个亿，过了5年就值两个亿了，并且它有稳定现金流。

　　这次转型，过程非常艰难，犯的错误不计其数，仅被告就当了200多次。万达曾经在沈阳建了一个店，实在经营不下去，又拆了重建，付出代价9亿多元。但坚持了10多年后，万达成了世界第二大不动产企业，2014年甚至会成为全球第一。遍布全国各地的城市综合体“万达广场”就是这种成功转型的一个证明。

　　未来谋划

　　世界上数一数二，够牛吧。

　　可王健林却感到危机四伏。因为他研究了全世界10来个国家的历史，美国、英国、法国等，发现一个无一例外的现象：在这些国家，房地产产业成熟期基本都是50年，也就是从大规模开发、市场火爆，到市场饱和、行业萎缩，企业和从业人员被迫转行，“好一点的五六十年，差一点的四十年，这是一个规律。”

　　中国房地产市场还能发展多少年呢.王健林判断，“高速成长的时期就是10年左右;从现在算起15到20年，这个市场就倒了。”到那时，全国75%的人口变成市民，城市化进程和工业化都基本完成。这个时候房地产市场规模一定大幅度下降，不会像现在有几千万从业人员，可能全国只有几百万人，甚至100万人就够了。也不像现在这么多的房地产企业，几百家就够了。

　　万达显然不想在15年后就无事可做，于是只好提前谋划，寻找更长寿的行业。

　　文化旅游就是长寿行业。“一个故宫600多年，一个长城千年以上。如果故宫长城是哪个企业自己的，那还愁吗.门票估计早就不是现在的40块钱了，早涨到400元了。”因为这种资源是排他性的。

　　从2006年起，万达就逐步向文化旅游业转型，而且把文化和旅游结合在一起做，比如万达文化旅游城，就是文化旅游做核心，并融入一些商业元素，还有万达已经建成开业的度假区，都是向文化旅游发展的思路体现。

　　万达正在无锡投资几百亿元建一个大型的文化旅游城，计划2016年底开业。王健林称，这个文化旅游城“就是要跟上海迪斯尼PK一下，拿入园人次、收入规模这两个核心指标比一比，看谁更高。”“万达文化产业目标是在2020年前收入至少达到800亿元，进入世界行业前10名。”

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