3、房地产开发业务模式

　　公司负责房地产开发项目的前期立项和后期销售，工程的设计及建设全部外包给施工方。

　　（二）发行人主营业务状况

　　发行人作为开发区主要的基础设施建设、国资管理及资本运作的公司，主要业务包括城市基础设施建设业务、土地开发业务、房地产开发业务、餐饮服务及物业管理等。

　　发行人2010年-2012年主营业务收入状况如下表：

　　注：资料来源于发行人经审计2010-2012年财务报表。

　　1、城市基础设施建设业务

　　作为开发区的综合性国资管理及运营主体，发行人承担着淮安市特别是开发区基础设施建设的重要任务。自成立至今，发行人承接了淮安市运河南片区环境综合整治工程、淮安出口加工区、盐化工基地渠南片区一、二期等众多基础设施建设项目。这些城市基础设施项目，改善了淮安城市行居及投资环境，提高了城市承载能力，使淮安市城市化水平显著提高。同时，公司积累了城市基础设施投资、建设和管理经验，为公司承担大规模的城市基础设施建设项目奠定了坚实的基础。

　　开发区坚持跨越式发展之路，实施项目立区战略，不断着力招引大项目、培植大产业。同时，随着淮安市“全国历史文化名城、新兴制造业基地、区域综合性交通枢纽、绿水生态城市、苏北重要的中心城市”的发展目标不断推进及实现，开发区将不断扩大、优化基础设施建设。

　　2、土地开发业务

　　公司根据淮安市政府及开发区的规划，制定了土地整理及出让计划，通过征用、回收、回购、置换等多种方式从事土地一级开发业务，并进行适度开发、配套，有计划的推向市场，通过“招拍挂”方式出让。随着开发区经济的迅速发展及招商引资力度的不断加大，城市配套环境逐步成熟，土地价格不断上升。2010-2012年发行人分别完成土地一级开发面积1,543亩、832亩、796亩；开发区实现对外出让土地面积分别为2,695.14亩、2,616.58亩、1,530.03亩。

　　3、房地产开发业务

　　公司及其控股子公司高教园区投资实业有限公司是开发区内主要的房地产开发建设主体。自成立以来公司共完成房地产开发投资50.12亿元，包括多个类型的房地产项目，涉及工业地产、商业地产、普通住宅、安置房等各个方面，其中工业地产包括：富民合作社工业厂房、飞耀路工业厂房等项目；商业地产包括：东城欧尚风情街、枚皋路商业街、东城国际商务中心、东城现代城等项目；普通住宅包括：东城佳园、东城江南、东城阳光府邸、东城Ehouse等项目；为推动淮安经济技术开发区工业化、城市化建设进程、保障拆迁居民的利益和维护社会和谐稳定，近年来，发行人承担了很多安置房建设项目，包括：富士康安置小区一期、新强花园安置小区一期、城东花园安置小区一、二期、南方花园安置小区一、二期、城东花园安置小区三、四期、九龙湖安置小区二期、九龙湖安置小区三期、黄元安置小区一期、钵池山安置小区三期、柯山花园安置小区、枚皋路安置小区二期、徐扬企业服务中心一期等项目。本期债券募集资金拟用于淮安经济技术开发区安置房建设项目，项目分为8个小区建设，包括：富士康安置小区二期、南方花园安置小区三期、南方花园安置小区四期、南方花园安置小区五期、南方花园安置小区六期、黄元安置小区二期、黄元安置小区三期、新强安置小区二期。随着淮安经济技术开发区安置房建设项目的投入建成，可以为拆迁居民提供良好的居住环境、切实保障拆迁居民利益，有效调和了工业化、城市化建设和居民拆迁的矛盾，有利于提高城市化建设进程，促进淮安经济技术开发区社会和谐稳定、经济发展。

　　4、其他

　　发行人拥有房地产租赁、物业管理、酒店、餐饮等其他业务。从发行人整体经营规模看，虽然这几部分业务所占比重较小，但近年来增长较快，对发行人的多元化经营和未来盈利能力有一定的提升。

　　四、发行人未来发展规划

　　公司经营的核心目标是根据淮安市制定的经济社会发展战略规划，依托于淮安经济的快速发展环境，充分利用政策支持，集中政府各种优质资源，按照市场规律高效运作，实现公司的各项职能。发行人未来的发展规划主要体现在以下几个方面：

　　1、不断强化核心业务，进一步提高自身城市基础设施建设能力。发行人将进一步完善法人治理结构，健全现代企业制度，在业务拓展的同时，打造公司核心竞争力，成为具有可持续发展能力的城市经营建设公司。提升环境品质，完善基础设施配套，优化开发区城市布局和城市空间结构，从而进一步完善开发区的投资环境、商业环境、居住环境。

　　2、加强土地开发业务，增强公司盈利能力。发行人将发挥开发区土地一级开发平台的优势，利用市场机制，实现政府宏观调控下的土地资源的优化配置及公司土地开发业务的发展。

　　3、多元化经营，进一步提升公司盈利能力。发行人依托土地经营，逐步拓展经营范围，形成了房地产、物业及酒店业等多元化经营的集团公司雏形，实现企业经营可持续发展。

　　第十一条 发行人财务状况

　　中兴华富华会计师事务所有限责任公司对发行人2010年至2012年的合并财务报表进行了审计，并出具了无保留意见的审计报告“中兴华鉴字[2013]3221299号”。根据中兴华富华会计师事务所有限责任公司自查意见，发行人资产构成合规，未发现公益性资产；地方政府注入的资产全程序合规，手续完善；发行人账面资产真实，应收政府部门（如管委会、财政）和关联平台公司等款项期末余额大部分已得到相关单位和公司的询证确认，主要存货和在建项目已经取得项目立项、环评、可研批复等政府的审批手续，不存在将公司的账面资产自评自增的情况；发行人合并报表涉及的合并范围真实，符合《企业会计制度》等国家相关财会制度的规定；公司近一个财年以来无重大资产重组事项；公司利润是真实的，不存在虚增收入、虚增利润的情况。

　　在阅读下文的相关财务报表中的信息时，应当参照发行人完整的审计报告。

　　一、发行人最近三年的主要财务数据与指标

　　发行人最近三年的合并资产负债表主要数据

　　单位：万元

　　发行人最近三年的合并利润表主要数据

　　单位：万元

　　发行人最近三年的合并现金流量表主要数据

　　单位：万元

　　发行人最近三年的有关财务指标

　　注：

　　1、流动比率=流动资产/流动负债

　　2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债